財經

關於房地產投資的五個全新觀點

文 / 胡偉良

雖然現在整個社會和各個階層,透過現實的行業情況和房市趨勢,已經清楚意識到被房地產深度綁架的危害,但是在可預見的、不算短的時間週期裡,我們的經濟仍然還得依靠房地產來護航,度過經濟危機。

說尾大難掉也好,或者說是積重難返,房地產行業生成的危害,最理想的解決方式,就是軟著陸,用溫和的手段來達成穩定目的。在全新的時代背景下,這篇文章將從五個全新的角度,和各位讀者朋友聊一聊關於未來房產投資的觀念和方向。

一、價值投資著重預期

所有的投資都是價值博弈。在所有的商業模式和經濟活動裡面,房產投資是最典型的,具有「價值變化預期」的投資標的物。也就是說房產投資從投資角度上,已經出現和真實購買力脫勾,而由市場預期和信心取代。

以房價為例,當房價預期向上時,價格自然隨之向上,而且能否順利獲得投資標的物會更加重要,因為價格並不能阻擋投資和資本的追逐。所以房產投資,是價值投資,和價格沒有關係,房產的價格是由付得起的那一小撮人決定的,和整天喊著房價太高的群體毫無關係。因此真正的投資,是在未來價值預期下的資產配置。

二、那裡的新房好賣?

未來房市裡被套牢的只有一種人,那就是「偽剛需」(不是真正的剛性需求,是因為怕之後買不起,或想趁機賺一票的,會自我催生而變成剛需,這種因市場價格攀升而生的非真正需求)。就像台北市的房產,越是核心地區越是有價值的房產,基本上,和本地一般剛需、實力不濟的投資群體(偽剛需)毫無關係,因為他們買不起。買得起的除了較早落戶的既得利益者之外,都是來自全台各地的資產大戶。

核心的優質房產因為稀缺,所以很快就會名花有主,甚至出現外溢現象,進一步拉動鄰接著的一個區域,甚至外圍區域。而那些資金實力相對較差,社會資源支配層級處於下層的個人和群體,就會被動地被排擠到邊緣地帶,甚至「出界」。偽剛需因為買不起太高價的房產,因而轉向較便宜的偏郊,這些區域往往也因而成為新房最好賣的地方,因為總是有偽剛需在追捧。

這樣的新房好賣沒問題,但價值、特別是增值能力,就很值得玩味了。新房好賣,不愁銷量的地方,常是房產投資最危險的地方,特別是遠離中心核心價值的地方。

「投資房產,只有往價值中心去擠。」這個原則不管放到台北、台中還是高雄都是一樣的。買得起的人越少反而價值越高,越有錢的越懂投資,越精明的越了解投資的優勢,越傾向壟斷。

胡偉良,品嘉建設關系企業創辦人,現任:尙禹營造(股)公司董事長兼主任技師。

三、利益是決定思維和立場的決定因素

在房市中,唱空和唱多的群體永遠不會消失,只要有利益差距的地方,矛盾永遠不會消失。矛盾的核心,其實就是利益,投資是理性的價值分析和決策行為,不管唱空還是唱多,看不清利益關聯,就談不上理性投資。

或許有人會對偏郊的低房價現象嗤之以鼻,但是當這樣的人,糊裡糊塗買到了類似不太好的城市房子,轉眼之間,這個人就會變成堅決擁護當地房價的鐵桿鐵粉,然後馬上就能找到一大堆支持該處房價的理由和內容,立場逆轉在轉瞬之間。這就是利益捆綁和高度關聯的心理效應。而投資房產,最重要的心理建設,就是跳出利益關聯者的思維,站在一個完全功利的角度,來看待目標房產,到底值不值得?

四、投資不需要藉口、理由 不能被道德綁架

在華人地區,自古以來,商人的地位都不太高,甚至在一些時期還能用卑微來形容。但是在經濟社會體系和環境下,這種觀念早已發生了翻天覆地的變化,商人的地位伴隨著財富力量的增大而備受提升和尊重。
在這個時代看不起商人賺很多錢的,要嘛是吃不到葡萄說葡萄酸,要嘛是仇富心態、或是能力不濟。所以在這樣的時代背景和趨勢環境中,投資經商還羞於談錢,不敢直接面對利益博弈和金錢爭取的,不如趁早死了這條心。投資的終極目標只有一個,那就是增值、賺錢。

投資是什麼?最根本的初心就是要增值賺錢,心無雜念,不懼外因,才是合格的投資心態。投資和人類其他所有行為一樣,永遠都是一門專一才能專精的技術。

五、別拿著投資當藉口 去嘗試已被驗證的「地雷」

投資有兩個很重要的原則,其中一個就是審時度勢,也就是了解基本的趨勢和方向,看不清看不懂的人,做不好投資。房產投資這件事上面,有些趨勢和原理,都已經歷經時代和事實的論證,但是還有無數的人,抱著投資發財的夢想,前仆後繼的去「踩雷」、冒險。

舉個例子,像電子商務的興起,徹底改變了人們的購物習慣和方式,也徹底顛覆了商業地產投資的前景。投資店面之前都說是「一舖養三代」,很多人投資店面,通過店面價格的上漲以及租金賺了不少。

電子商務網上購物興起之後,線下實體商業影響很大,以店面為代表的商業地產不再是香餑餑,而是成為某種意義上的有毒資產,租不出去或者租金很低,資產價格不再上漲,轉讓也很難找到他人接手。富貴險中求,火中取栗得來的財富,脆弱而又危險。所以說投資,是在合法的規範下找尋資金的最優配置。

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