「都更」為什麼輪不到你？

文 / 錢逢鳴

台灣是個地震多又潮溼的國家，近年也發生許多老屋、危樓、違建因年久失修造成很多重大事件。以台北市為例，根據內政部不動產資訊平台2021年統計，台北市屋齡三十年以上住宅在所有住宅佔比超過七十％，不僅是六都之冠，也遠高於全國平均值五十%。而台北市的十二個行政區當中，又以大安區、萬華區的老宅數量為最多。從數據上看得出來，明明民間「都更」需求很大，卻有許多老屋遲遲無法都更重建，而每次看到別的老屋開始都更的時候就羨慕不已，許多人也時常在問，為什麼「都更」永遠輪不到？

總價較低！台北人一半以上買老屋

由於台北市的房價及地價太高，新屋的公設比例也提高到超過三十％，購買新成屋的產權坪數扣掉公設比之後的實際使用坪數剩非常少，造成有一半以上的購屋族傾向以同價位或更低價去購買公設比較低的老屋，讓老屋的市場需求及使用率仍然很高，因此許多人也不願意搬遷參與都更協議，讓都更的問題造成惡性循環。

所有權人太多，難以整合

在現有的都市更新法規中，老屋的所有權人須達到九十%同意都更協議，政府才會介入，而許多老屋的所有權人及繼承人極其複雜，甚至還有一間房有數十個所有權人的情況發生，也有所有權人已經在國外定居而不願回台參與都更協議，因此，只要有超過十％的老屋持有人不願同意，就無法達成都更協議，而公部門也對此沒有辦法。

五樓以下老舊住宅根本無法都更

台北市不僅老屋比例是全台灣最高，五樓以下的老舊住宅佔比更高達五十二%，同樣是全國佔比最高，但其實五樓以下的房子在建商和所有權人的眼中，根本沒有都更的效益，因為大多數人都認為都更的條件應該是「舊房一坪換新房一坪或更多」，甚至還有其他的附加條款，可是在現行的都更法規中，建地前的道路寬及老房的容積率都已限制未來都更後的新建案坪數及價值，五樓以下的老房都更後，由於騎樓內縮及公設佔比的問題，實際取得的坪數將遠小於原有的坪數，因此建商根本無法從中獲取利潤，也無法提供優質的條件來與住戶交涉而缺乏興致。

屋主懷疑建商賺太多

都更最重要的是有第一桶資金去做整合開發及規劃、收購、補貼，依都更案規模大小將達到數千萬至上億元的前期資金，一般人根本沒有條件進行，建商雖有經濟實力可以執行，但許多屋主都猜忌「建設公司是否賺太多？」讓都更案的談判過程不易進行，釀造許多釘子戶產生。

綜合以上四個因素可以解釋為什麼許多人遲遲等不到「都更」的進行，雖然老舊房宅若是不執行都更，台北市政府也推出整修維護計畫，若五樓、六樓層樓高的公寓有結構問題、外表剝落或沒有電梯等，都將提供補助資金作翻修，但對於整體的都市更新計劃卻是治標不治本，台北市的都更進度也停滯不前，老房的數量及佔比將逐年增加，危樓只會越來越多。