從宏觀角度看台灣未來房市的發展－兼論這時候該不該買房？

文 / 胡偉良

這篇文章，筆者將以最淺顯的方式和全局的視角，來探討台灣房市的現況，並對台灣房市的未來發展提出個人觀點。

現在的房子供過於求？

根據內政部統計通報最新發布，二○一一年年底，屋齡二十年以內的住宅占比約四十三％，但到了二○二一年底已跌破二十四％，至於四十年以上老屋占比，則從十二％拉高至近三十二％，十年大增近二十％。

內政部公布2022年第2季我國房屋稅籍住宅類數量為901萬7069宅，較2021年同期增加10萬4428宅、增幅1.17％，其中，超過7成集中於6都，以新北市167萬2753宅、占整體的18.55％最多、高雄市110萬428宅占12.20％居次、台中市108萬1978宅占12.00％居第3。

另外，全國住宅屋齡中位數為30.6年，屋齡20年以下建物以桃園市34.25％最高，屋齡超過40年建物以台北市47.51％最多。2016 年第四季的統計資料，全國住宅總量844萬餘戶中，40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶（占全國房宅比率21％），再10年（2026）這些房子就50年了，進入「不堪」使用期）。 再根據內政部快篩結果，發現屋齡20年、12層以上的大樓（九二一前蓋的高樓）七成以上有安全疑慮。因此，筆者預估5年後，都更和危老改建的風潮會更加熾旺。

從上述數據看的出來，全省除了桃園，台灣當前的房子普遍已是「老態龍鍾」。

這些老屋的幾個大缺點包括：1，耐震不佳，都是依921前舊法規所興建，幾乎都不符合「小震不壞、中震可修、大震不倒」的耐震標準，遇到強烈地震，將產生巨大災損；2，漏水、滲水嚴重，難以徹底修復，潮濕的環境易生 細菌、塵蟎，不利人體健康；3，房屋格局、建材不佳，絶大多數採光、通風、防火、隔音欠佳，不符合現代人的生活水準。

這樣的房子，在全世界都屬於應該汰舊換新的「不宜居建物」，也只有在極端落後的國家才會是住宅常態，此也顯示台灣當前合規（宜居）的住宅數量其實是不足的。

台灣的房子為什麼這麼貴？未來還有很大的降價空間嗎？

房價的主要組成包括三大要素，即：地價、興建成本和持有者利潤。在土地資源相對稀少的台灣，土地的地價很難便宜，「稀缺性加上壟斷和炒作，使得都會區的土地地價更是居高不下」，雙北、台中地價更是佔了房價5成以上的占比；近期興建費用在建築原物料結構性上漲，和人工短缺的情況下，快速飆漲，目前營建成本佔比已經大幅提升；而開發業者（建商）的獲利性，在當前房價過高及政府嚴厲打房下，已經受到擠壓而趨向微利（毛利從3成以上壓縮到2成左右，扣除營運費用，淨利大多在10％以下，若再考量4年左右的開發期來計算，每年淨利約在2.5%左右，並不算高，所以若希望藉由擠壓建商空間來降低房價，其實空間有限。

所以從房價結構上來看，民眾期盼藉由政府打房來壓抑房價並不實際。

新屋的需求正在增加

再從人口結構來看，台灣在2018年即已進入高齡社會，預估2025年台灣就會提早進入超高齡社會，65歲老年人口的占比會超過20％，等於每5個人裡就會有1位是65歲以上的老人，也意味著將會有大量舊公寓換新電梯大樓的換屋自住需求出現。

這樣的房子才是真正符合現代人需求的居宅

台灣的房子已經從早期的「反攻大陸」的簡陋房舍，演進到今天的「樂居好宅」，因此，今日房子的建築標準、規格已和過去大大不同，這幾年在危老的帶下，房屋的興建規格正在逐步提升，像是更好的耐震能力、隔音減噪功能、節能減碳設施、居家自動化設備、無障礙空間，這樣的居宅環境才是真正符合現代人需求的宜居好宅。

解決高房價的另一關鍵要素－提高民眾所得

全世界大都會區的房價都高，這是供需上的稀缺性問題，比較難改善，倒是－般城市的房價偏高的問題亟待解決，但一般人總將高房價問題歸咎於炒作和暴利，過去確實如此，但如今這兩項因素已大致解決，房價已難再像過去般的「被炒高」，但現今地價和營建成本的高漲現況仍難改善，這時候要解決民眾購屋能力不足的情形惟有提升民眾所得，而這也有賴執政者的施政能力。

這時候該不該買房的關鍵因素

今年第四季全省的巨量推案會是民眾看房買房的好時機，在建商「傾巢而出」的情況下，購屋民眾會有最多樣的選擇空間，買不買房也反應了民眾對「國運」的看好度，如果經濟「持續看好，甚至進一步揚升，那麼房價肯定繼續上漲」；反之，若經濟走向衰退，那麼除了預售屋可能維持持平外，2021年之前興建完成的新成屋、中古屋房價勢必走跌，而且跌幅不低，毫無懸念。 因此，對於剛需（首購、換屋）族，我會鼓勵民眾勤看屋，只要真的有購屋需求，此時會是不錯的時點。