買賣房屋時公共設施的瑕疵應如何處理？

文 / 歐陽弘

購屋時仔細點交以維護自身權益

買賣附有公設的房屋時，買賣雙方為確保自己之權益及避免後續之訟爭，應回歸契約的約定內容來觀察，注意契約上是否有將特定公共設施做出規定，才能釐清雙方責任。

近期建商所出售的建案，常附設健身房甚至是電影院等公共設施，如果民眾對房屋本身並無問題，但對公共設施未予點交、或有瑕疵而無法使用之情形有所爭執時，買賣雙方的權利應如何認定呢？

未點交公共設施應先向建商催告

首先，向建商購買房屋時，公共設施於交易實務上多為附隨於房屋進行出售，故大多不會被認為是契約主要內容之一部分。在公寓大廈管理條例的規定下，公共設施係由管理委員會負責點收（移交)的，因為管理委員會之職務包括「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」(第三十六條第十一款)；再者，建商無須向個別區分所有權人逐一點交，因為起造人(建商)應「將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後」，方能移交公共設施(第五十七條第一項)。因此，建商往往已經先向消費者完成主要的契約上義務即點交房屋，但公共設施卻尚未由管委會完成點交。

如果在消費者與建商締結買賣契約時，僅有就房屋本身為約定，而未對公共設施之點交時點做出約定的話，實務上會認為雙方並未限定點交時點。於此情形，如果建商遲未履行點交義務，消費者應先向建商催告請求點交該公共設施，才能主張建商有給付遲延的法律上責任(見臺灣高等法院107年度上字第1216號民事判決)。

公共設施有瑕疵建商應負責

若涉及公共設施有瑕疵之情形，消費者可以依照民法瑕疵擔保責任之規定，主張建商應負責，請求解除契約、減少價金或請求損害賠償。我們可以從該公共設施是必要設施或非必要設施來分析衍生的瑕疵問題：

所謂的必要設施，是依建築法規，係指在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，如逃生梯等。此類公設於交付時必須無瑕疵，始能達成契約之目的，因此有瑕疵時，建商應擔保責任，並無疑義。

另外一種是非必要設施，這是指建商為了提高建築物精緻或銷售度，額外增加之部分，如健身房、交誼廳等，此類公設是否應施作或應具備何種品質才算是無瑕疵，必須視買賣契約內容而定。例如說，如果預售屋廣告並未逐一標示公共設施之內容，且買賣契約的條款也沒有具體記載增設公設之名稱等資訊，那麼消費者就很難主張建商應負瑕疵擔保責任。

新屋與中古屋之瑕疵判斷標準不同

必須留意的是，新屋與中古屋之瑕疵判斷標準並不相同。例如說，實務上認為牆壁滲水、天花板龜裂等，是一般中古屋普遍常見現象，而非重大瑕疵，民眾於買賣中古屋時，應將中古屋之年限、屋況考慮在內，否則點交後碰到漏水等問題，難以主張法律上的權利。由於中古屋買賣之場合，大多是以現況交屋為原則，涉及到公共設施時，除非買賣雙方另有特別約定或要求，仲介人員沒有義務帶買賣雙方去勘查特定的公共設施，例如消防設備現況等。買方若特別關心某個公共設施是否完善時，即應事前勘查並標註在買賣契約當中。若交屋當下，買方對於肉眼可檢查之瑕疵並無意見，或是並無另外與賣方約定應勘查設備現況等，就可能無從適用瑕疵擔保之規定。