關於房地產投資的五個全新觀點

卓越電子報新聞中心2022 年 9 月 12 日

文 / 胡偉良

雖然現在整個社會和各個階層，透過現實的行業情況和房市趨勢，已經清楚意識到被房地產深度綁架的危害，但是在可預見的、不算短的時間週期裡，我們的經濟仍然還得依靠房地產來護航，度過經濟危機。

說尾大難掉也好，或者說是積重難返，房地產行業生成的危害，最理想的解決方式，就是軟著陸，用溫和的手段來達成穩定目的。在全新的時代背景下，這篇文章將從五個全新的角度，和各位讀者朋友聊一聊關於未來房產投資的觀念和方向。

一、價值投資著重預期

所有的投資都是價值博弈。在所有的商業模式和經濟活動裡面，房產投資是最典型的，具有「價值變化預期」的投資標的物。也就是說房產投資從投資角度上，已經出現和真實購買力脫勾，而由市場預期和信心取代。

以房價為例，當房價預期向上時，價格自然隨之向上，而且能否順利獲得投資標的物會更加重要，因為價格並不能阻擋投資和資本的追逐。所以房產投資，是價值投資，和價格沒有關係，房產的價格是由付得起的那一小撮人決定的，和整天喊著房價太高的群體毫無關係。因此真正的投資，是在未來價值預期下的資產配置。

二、那裡的新房好賣？

未來房市裡被套牢的只有一種人，那就是「偽剛需」（不是真正的剛性需求，是因為怕之後買不起，或想趁機賺一票的，會自我催生而變成剛需，這種因市場價格攀升而生的非真正需求）。就像台北市的房產，越是核心地區越是有價值的房產，基本上，和本地一般剛需、實力不濟的投資群體（偽剛需）毫無關係，因為他們買不起。買得起的除了較早落戶的既得利益者之外，都是來自全台各地的資產大戶。

核心的優質房產因為稀缺，所以很快就會名花有主，甚至出現外溢現象，進一步拉動鄰接著的一個區域，甚至外圍區域。而那些資金實力相對較差，社會資源支配層級處於下層的個人和群體，就會被動地被排擠到邊緣地帶，甚至「出界」。偽剛需因為買不起太高價的房產，因而轉向較便宜的偏郊，這些區域往往也因而成為新房最好賣的地方，因為總是有偽剛需在追捧。

這樣的新房好賣沒問題，但價值、特別是增值能力，就很值得玩味了。新房好賣，不愁銷量的地方，常是房產投資最危險的地方，特別是遠離中心核心價值的地方。

「投資房產，只有往價值中心去擠。」這個原則不管放到台北、台中還是高雄都是一樣的。買得起的人越少反而價值越高，越有錢的越懂投資，越精明的越了解投資的優勢，越傾向壟斷。

三、利益是決定思維和立場的決定因素

在房市中，唱空和唱多的群體永遠不會消失，只要有利益差距的地方，矛盾永遠不會消失。矛盾的核心，其實就是利益，投資是理性的價值分析和決策行為，不管唱空還是唱多，看不清利益關聯，就談不上理性投資。

或許有人會對偏郊的低房價現象嗤之以鼻，但是當這樣的人，糊裡糊塗買到了類似不太好的城市房子，轉眼之間，這個人就會變成堅決擁護當地房價的鐵桿鐵粉，然後馬上就能找到一大堆支持該處房價的理由和內容，立場逆轉在轉瞬之間。這就是利益捆綁和高度關聯的心理效應。而投資房產，最重要的心理建設，就是跳出利益關聯者的思維，站在一個完全功利的角度，來看待目標房產，到底值不值得？

四、投資不需要藉口、理由不能被道德綁架

在華人地區，自古以來，商人的地位都不太高，甚至在一些時期還能用卑微來形容。但是在經濟社會體系和環境下，這種觀念早已發生了翻天覆地的變化，商人的地位伴隨著財富力量的增大而備受提升和尊重。
在這個時代看不起商人賺很多錢的，要嘛是吃不到葡萄說葡萄酸，要嘛是仇富心態、或是能力不濟。所以在這樣的時代背景和趨勢環境中，投資經商還羞於談錢，不敢直接面對利益博弈和金錢爭取的，不如趁早死了這條心。投資的終極目標只有一個，那就是增值、賺錢。

投資是什麼？最根本的初心就是要增值賺錢，心無雜念，不懼外因，才是合格的投資心態。投資和人類其他所有行為一樣，永遠都是一門專一才能專精的技術。