重新建構出安全的發展模式  方能將房地產市場拉回正軌

文/李振麟

房地產危機帶給大陸經濟衝擊性影響

一、本以房地產為主要的國家經濟支柱，今日市場衰退，嚴重衝擊各項產業。在信心沒有恢復之前，再多的利多政策，都很難引導投資方關注，低迷的房地產行業使得國家經濟，面臨衰退風險。

二、中國十大房地產開發商，市值蒸發高達80%以上，如今一系列的政策推動，似乎都無法有效重振房市，伴隨更多的民營相關企業，在未來的日子裡，將面臨更大的事業體營運挑戰。

三、民間的房地產業投資持續降溫惡化，關係到許多不同的產業鏈，無論是建材、運輸、家電、租賃等上、中、下游產業，都感受到這股不景氣的強烈溢出效應。

四、自房地產銷售下跌以來，導致如「碧桂園」等大型建商違約，也同步牽涉其他相關企業營運支出，地方政府的稅收大幅減少，促使債務支付負荷加重，苦不堪言。雖然中央設法推出更多的財政刺激方案，包括「預算調整」或「國債增發」等，然而在佔有重大GDP比率的房地產業，持續低迷困境未解之前，即使再多政策，也都很難脫離目前險境。

五、民間消費支出受到房地產衝擊影響，在樓市泡沫破滅之際，部分龍頭民營企業，其裁員幅度皆高達80%，百姓深深感受到資產縮水，一般家庭的消費支出保守而大幅減少，意味著樓市危機對於民生生活的影響層面更大。

六、不僅企業間裁員情況不間斷，民間抗議活動也持續增加，自2022年起，已經發生高達1,800多件民間銀行與房地產建商違約抗議事件。多數涉及到施工無限期拖延、建屋質量縮水變差以及建築工人薪資拖欠未償還等影響。

中國房地產業持續低迷面臨挑戰

如今美國聯準會降息啟動，卻也不見中國房地產有具體的回春跡象，持續陷於疲軟的消費市場，即使地方政府自行從開發商購買一些尚未出售的房子或降低銀行貸款利率。然而百姓消費意願仍謹慎保守，促使中國房地產持續低迷而面臨更嚴峻挑戰。

中國房地產市場泡沫化，嚴重衝擊到「債券市場」、「大型開發商」以及「購屋者」，如今監管機構也稽查到，長年從事於房產審核的會計師事務所「普華永道PricewaterhouseCoopers」，其專注於許多大型房產公司的審計業務，如今發現許多承辦業務都有執行上的缺失，其中包含已經倒閉的「中國恆大China Evergrande Group」。在「普華永道」面臨監管機構調查後，將無法逃避相關責任，甚至於可能被吊銷營業執照，並追回房產債權人資金。

全球知名的資源礦產集團「必和必拓BHP」表示，有鑑於中國經濟低迷不振以及歐洲製造業面臨衰退趨勢，全球大宗商品在2024年未來幾個月內將持續動盪。中國房產放緩，以及歐洲製造業陷入困境因素下，也同步打擊大宗商品市場的消費需求，尤其是鐵礦砂方面，更面臨嚴峻的訂單衰退，「必和必拓BHP」在未來幾個月內，將持續舉步艱難而危。中國房產連續出現幾個月以來的消費衰退，房地產價位也持續下滑中，如今唯有先將庫存量消化並提升等級，以及做好金融監控制度，重新建構出一套安全的發展模式，才有可能將房地產市場拉回正軌。

房市危機地方稅收雪上加霜

房市危機，地方政府收入銳減，唯有新的財政改革方案，才有機會見到緩解跡象，今日相關於房地產市場的各行各業或購屋者，皆處於資金缺口或負債累累，房市危機的影響層面太大，並不是短時間內就可以解決的。在資金短缺下，地方政府面臨財政壓力，企圖以推動各項「非稅課收入」管道，以嘗試彌補資金缺口。

政府單位藉由「交通違規罰緩」、「閒置建築物租賃」、「公共停車場」與「儲備設施費用」等提高，或者加大力道來出售與出租國有資產等方式。尤其是輕微的交通違規行為，卻採以「重度罰緩」方式，儘管「非稅課收入」的增加，能夠適度解決地方政府的財政壓力，卻在百姓心中種下無法抹去的擾民陰影，以及負面觀感、造成民怨。

多位經濟學者表示，這種做法是不能持續永久的，因為「非稅課收入」不僅收入來源不明確，又缺乏透明度，留下許多負面想像空間，最終淪為巧立名目的變相加稅，進一步也削弱消費者與企業對政府的信任度。近期便出現許多輕微違規行為，卻處以大額度的重罰緩抗議事件。根據大陸官方數據顯示，今年上半年，江蘇省的稅收增長約30%，其中「非稅課收入」的比率貢獻就佔據大部分。

地方政府為解決債務問題，不斷地想辦法來增加現有收入，甚至於不惜變賣國有資產來還債等極端措施，目的就是要彌補「房地產收入短缺」部分。因為傳統收入面臨難以為繼的困境，新的資金來源又無法穩定明確，如何將沉重的債務解決，成為一項挑戰。雖然中央在高層會議上承諾要幫地方分擔，甚至於下放更多的消費稅項目給地方，以及更多的徵稅項目，然而這些計畫卻又缺乏明確的細節內容而窒礙難行，最終淪為空談。

儘管房地產業界是積極去解決財政問題，然而「中美貿易戰」所衍生出來的「去中化」政策，以及「區域性」衝突不斷，黯淡的製造業經營環境以及房市不景氣，讓整體經濟發展走向低迷，地方政府的財政收入也面臨嚴峻挑戰。中央單位可能會同意地方政府以發行「地方特別債劵」來集資，再藉以其所得資金去解決房地產庫存問題，然而地方債劵的推動，也面臨一些現實問題。

一、目前地方政府的負債比率以高，金融機構承接債劵貸款的意願相當低。

二、即使債劵的發行量有限制，但是在目前的產業經商大環境不佳下，誰會是買家？

如此一來，最終可能還是要回到中央政府的職權能力上，採以再融資計畫，將這些商品房屋收購後，再行出售或其他用途，或者給予這些庫存房，特別的房貸利率以吸引市場買氣，才有機會來化解目前所面對的高庫存房地產問題。

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