韓國調整青年住宅金融 降低結婚與繼承造成的不利影響
文／金藝智
韓國政府正重新調整青年住宅金融政策，將重點從擴大政策數量轉向降低青年在住房與生活上的實際負擔。
目前韓國青年相關政策已有389項，預算約30兆韓元，但政府內部也出現「政策規模擴大、實際感受有限」的檢討聲音。近期公布的8月13日房地產對策，因此把青年與新婚家庭的住宅金融列為重點，包括改善婚後因夫妻所得合併而失去政策貸款資格，以及未成年時曾因繼承持有房產而無法享有首次購屋優惠等問題。
韓國總統李在明14日在青瓦臺主持「青年政策大轉型專家座談會」，與青年政策、就業、AI、創業、住房及福利等領域專家討論改革方向。
李在明指出，現在的青年比過去世代更難取得機會，政府不能再用供給者角度判斷「這樣應該夠了」，而必須重新從實際使用政策的青年立場檢視制度。
與會人士認為，未來青年政策應以住房與就業為核心，重新整合分散的預算與計畫，並強化從政策分析、設計到執行的整體協調功能。會中也提出利用AI提供個人化政策推薦，讓青年更容易找到真正適合自己的政府支援。
住宅金融門檻放寬至39歲
韓國政府13日公布的房地產穩定對策中，已納入多項青年住宅金融調整。政策支援年齡將擴大至39歲，政府並將推出可同時支援租屋押金與月租資金的「青年租屋綜合保證」，降低青年在租屋初期一次籌措大量資金的負擔。
原本青年優惠租屋貸款保證的年齡上限，也將從34歲提高至39歲。政府另預計明年1月推出「青年未來住宅貸款」。39歲以下青年若首次購買4億韓元以下、專用面積85平方公尺以下的非公寓住宅，可申請政策型房貸。申請者年收入需在7,000萬韓元以下，最高貸款成數（LTV）可達80%。
政府希望透過這項措施，讓原本持續支付月租的青年，也有機會透過償還房貸建立自己的住房基礎。
不過，由於韓國青年普遍偏好公寓，政策聚焦非公寓住宅也引發部分爭議。外界質疑，這是否等於鼓勵青年購買別墅、公寓式住宅或Officetel。政府則表示，政策目的在於擴大青年可選擇的住房類型。
婚後不再輕易失去政策貸款資格
新婚家庭的政策貸款所得標準也將放寬。目前新婚夫妻若要申請韓國住宅金融公社的政策房貸，夫妻合計年收入原則上不得超過8,500萬韓元。
自今年10月起，即使夫妻總收入超過此標準，只要其中一人年收入不超過7,000萬韓元，仍可申請。
這項調整主要是為了解決「未婚時符合貸款資格，結婚後卻因夫妻所得合併而被排除」的問題。
李在明先前也曾要求，不能讓結婚本身成為青年在政策制度中的不利條件。政府因此把政策房貸、購屋貸款與租屋貸款的所得標準列為主要改善項目。
不過，放寬後也可能出現所得較高家庭仍可使用政策貸款的爭議。金融當局表示，政策重點仍是避免民眾因結婚而失去原本可享有的支援。
未成年時繼承房產 可望保留首次購屋資格
「首次購屋者」認定標準也將調整。目前只要過去曾有住宅所有權紀錄，原則上就無法享有首次購屋LTV優惠。即使是在未成年時因父母過世而被動繼承部分住宅持分，也可能因此失去資格。
未來若屬於無法自主選擇的特殊情況，例如未成年時繼承房產後已全部處分，可由金融機構授信審查委員會個案審查，重新認定是否符合首次購屋資格。
這項制度調整源於近期房地產政策公開討論會中提出的實際案例。當時有民眾指出，自己在未成年時因父母過世繼承住宅持分，之後已全數處分，卻仍因過往持有紀錄無法享有首次購屋優惠。李在明當時表示，對於明顯不合理的例外情況，應設計個案審查與救濟機制。
未來收入也將納入貸款能力評估
政府還將擴大青年「未來收入」在房貸審查中的運用。
目前無自有住宅的青年上班族，在申請購屋房貸時，理論上已可將未來收入納入評估，但是否適用多由金融機構自行決定，實際運用程度有限。
未來金融機構必須主動告知青年借款人，是否可適用未來收入計算，以及採用後貸款額度可提高多少。
政策目的在於讓剛進入職場、目前收入仍偏低但未來成長空間較大的青年，不會只因現階段收入而過度受到貸款限制。
支援首購族 但維持房市管制
韓國政府表示，在擴大青年與無房族支援的同時，仍將維持LTV、DSR等主要房貸管制，以避免政策反而刺激投機性購屋需求。
今年家庭負債成長管理目標雖由原先1.5%調整至約3%，但政府仍強調，青年住宅金融支援與房市穩定必須同步進行。
8月13日房地產對策也提出，將在首都圈增加23萬戶以上住宅供應，並縮短公共住宅用地開工時間。
不過，新屋從規畫、施工到實際入住仍需要時間。相較之下，租屋貸款、政策房貸與首次購屋資格調整，可能更快影響青年與新婚家庭的日常住房負擔。
韓國政府目前的青年政策改革方向，已從「增加多少預算、推出多少計畫」，轉向「青年能否真正找到、使用並感受到政策效果」。 這次住宅金融調整，被視為青年政策重新設計的起點之一。未來能否把分散的389項政策與約30兆韓元預算重新整合，並真正降低青年在住房、就業與生活上的負擔，將成為下一階段青年政策改革的重點。
