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從宏觀角度看台灣未來房市的發展-兼論這時候該不該買房?

文 / 胡偉良

這篇文章,筆者將以最淺顯的方式和全局的視角,來探討台灣房市的現況,並對台灣房市的未來發展提出個人觀點。

現在的房子供過於求?

根據內政部統計通報最新發布,二○一一年年底,屋齡二十年以內的住宅占比約四十三%,但到了二○二一年底已跌破二十四%,至於四十年以上老屋占比,則從十二%拉高至近三十二%,十年大增近二十%。

內政部公布2022年第2季我國房屋稅籍住宅類數量為901萬7069宅,較2021年同期增加10萬4428宅、增幅1.17%,其中,超過7成集中於6都,以新北市167萬2753宅、占整體的18.55%最多、高雄市110萬428宅占12.20%居次、台中市108萬1978宅占12.00%居第3。

另外,全國住宅屋齡中位數為30.6年,屋齡20年以下建物以桃園市34.25%最高,屋齡超過40年建物以台北市47.51%最多。2016 年第四季的統計資料,全國住宅總量844萬餘戶中,40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶(占全國房宅比率21%),再10年(2026)這些房子就50年了,進入「不堪」使用期)。 再根據內政部快篩結果,發現屋齡20年、12層以上的大樓(九二一前蓋的高樓)七成以上有安全疑慮。因此,筆者預估5年後,都更和危老改建的風潮會更加熾旺。

從上述數據看的出來,全省除了桃園,台灣當前的房子普遍已是「老態龍鍾」。

這些老屋的幾個大缺點包括:1,耐震不佳,都是依921前舊法規所興建,幾乎都不符合「小震不壞、中震可修、大震不倒」的耐震標準,遇到強烈地震,將產生巨大災損;2,漏水、滲水嚴重,難以徹底修復,潮濕的環境易生 細菌、塵蟎,不利人體健康;3,房屋格局、建材不佳,絶大多數採光、通風、防火、隔音欠佳,不符合現代人的生活水準。

這樣的房子,在全世界都屬於應該汰舊換新的「不宜居建物」,也只有在極端落後的國家才會是住宅常態,此也顯示台灣當前合規(宜居)的住宅數量其實是不足的。

台灣的房子為什麼這麼貴?未來還有很大的降價空間嗎?

房價的主要組成包括三大要素,即:地價、興建成本和持有者利潤。在土地資源相對稀少的台灣,土地的地價很難便宜,「稀缺性加上壟斷和炒作,使得都會區的土地地價更是居高不下」,雙北、台中地價更是佔了房價5成以上的占比;近期興建費用在建築原物料結構性上漲,和人工短缺的情況下,快速飆漲,目前營建成本佔比已經大幅提升;而開發業者(建商)的獲利性,在當前房價過高及政府嚴厲打房下,已經受到擠壓而趨向微利(毛利從3成以上壓縮到2成左右,扣除營運費用,淨利大多在10%以下,若再考量4年左右的開發期來計算,每年淨利約在2.5%左右,並不算高,所以若希望藉由擠壓建商空間來降低房價,其實空間有限。

所以從房價結構上來看,民眾期盼藉由政府打房來壓抑房價並不實際。

新屋的需求正在增加

再從人口結構來看,台灣在2018年即已進入高齡社會,預估2025年台灣就會提早進入超高齡社會,65歲老年人口的占比會超過20%,等於每5個人裡就會有1位是65歲以上的老人,也意味著將會有大量舊公寓換新電梯大樓的換屋自住需求出現。

胡偉良,品嘉建設關係企業創辦人
現任:尚禹營造(股)公司董事長兼主任技師

這樣的房子才是真正符合現代人需求的居宅

台灣的房子已經從早期的「反攻大陸」的簡陋房舍,演進到今天的「樂居好宅」,因此,今日房子的建築標準、規格已和過去大大不同,這幾年在危老的帶下,房屋的興建規格正在逐步提升,像是更好的耐震能力、隔音減噪功能、節能減碳設施、居家自動化設備、無障礙空間,這樣的居宅環境才是真正符合現代人需求的宜居好宅。

解決高房價的另一關鍵要素-提高民眾所得

全世界大都會區的房價都高,這是供需上的稀缺性問題,比較難改善,倒是-般城市的房價偏高的問題亟待解決,但一般人總將高房價問題歸咎於炒作和暴利,過去確實如此,但如今這兩項因素已大致解決,房價已難再像過去般的「被炒高」,但現今地價和營建成本的高漲現況仍難改善,這時候要解決民眾購屋能力不足的情形惟有提升民眾所得,而這也有賴執政者的施政能力。

這時候該不該買房的關鍵因素

今年第四季全省的巨量推案會是民眾看房買房的好時機,在建商「傾巢而出」的情況下,購屋民眾會有最多樣的選擇空間,買不買房也反應了民眾對「國運」的看好度,如果經濟「持續看好,甚至進一步揚升,那麼房價肯定繼續上漲」;反之,若經濟走向衰退,那麼除了預售屋可能維持持平外,2021年之前興建完成的新成屋、中古屋房價勢必走跌,而且跌幅不低,毫無懸念。 因此,對於剛需(首購、換屋)族,我會鼓勵民眾勤看屋,只要真的有購屋需求,此時會是不錯的時點。

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